Seiring dengan rencana pemerintah Indonesia yang menetapkan bahwa Pajak Pertambahan Nilai (PPN) akan mengalami kenaikan dari yang sebelumnya 11% yang berlaku sejak 1 April 2022, menjadi 12% per 1 Januari 2025, kebijakan ini turut mempengaruhi aspek perpajakan lainnya, salah satunya yang berkaitan dengan kegiatan membangun sendiri (KMS), terutama dalam konteks pembangunan rumah atau bangunan lain yang dilakukan secara pribadi oleh individu atau badan usaha.
Pada aturan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 61/PMK.03/2022 disebutkan bahwa besaran pungutan pajak merupakan hasil perkalian 20 persen dengan tarif PPN. Maka atas kenaikan PPN ke 12%, tarif PPN kegiatan membangun sendiri naik dari sebelumnya 2,2 persen menjadi 2,4 persen untuk tahun 2025 mendatang. Kenaikan ini merupakan bagian dari upaya harmonisasi regulasi perpajakan guna meningkatkan penerimaan negara sekaligus mendorong transparansi dalam sektor perpajakan.
Secara pengertian, kegiatan membangun sendiri (KMS) adalah kegiatan yang dilakukan oleh individu atau badan untuk membangun suatu bangunan, baik berupa bangunan baru maupun perluasan dari bangunan yang sudah ada. Pembangunan ini dilakukan tidak dalam konteks usaha atau pekerjaan yang biasanya melibatkan kontraktor atau perusahaan konstruksi, melainkan dilakukan oleh pihak yang hasilnya akan digunakan sendiri atau pihak lain.
KMS mencakup pembangunan yang dilakukan secara mandiri oleh perorangan atau badan hukum yang membangun untuk keperluan tempat tinggal atau kegiatan usaha. Pembangunan ini meliputi konstruksi yang melekat secara permanen pada tanah atau perairan, dengan menggunakan bahan seperti kayu, beton, bata, atau baja sebagai elemen utama bangunan.
Adapun kriteria kegiatan membangun sendiri yang akan dikenakan PPN 12% juga masih sama dengan kriteria PPN 11%, dengan ketentuan aturan yang sama dalam PMK No. 61/PMK.03/2022. Seperti apa kriterianya? Berikut Pajakku telah merangkum informasinya.
Baca juga: Tarif PPN KMS Meningkat Mulai Tahun 2025 Menjadi 2,4%, Berikut Penjelasannya!
Kriteria Bangunan yang Dikenakan PPN
Tidak semua kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN. Peraturan ini menetapkan sejumlah kriteria yang harus dipenuhi agar suatu kegiatan pembangunan dapat dikenakan PPN. Berikut adalah beberapa kriteria penting yang harus dipenuhi:
- Jenis Bangunan
Pembangunan harus berupa konstruksi yang melekat secara tetap pada satu kesatuan tanah atau perairan. Konstruksi utamanya harus terdiri dari bahan seperti kayu, beton, pasangan batu bata, atau baja.
- Fungsi Bangunan
Bangunan yang dibangun harus memiliki fungsi sebagai tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha. Hal ini meliputi rumah tinggal pribadi, ruko, atau bangunan komersial lainnya.
- Luas Bangunan
Salah satu kriteria utama yang menentukan pengenaan PPN adalah luas bangunan. Kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN jika luas bangunan mencapai atau melebihi 200 meter persegi. Bangunan dengan luas di bawah batas ini tidak akan dikenakan PPN.
- Tahapan Pembangunan
Pembangunan dapat dilakukan secara sekaligus atau bertahap. Apabila pembangunan dilakukan bertahap, maka jangka waktu antar tahap tidak boleh lebih dari dua tahun. Jika pembangunan melebihi jangka waktu ini, setiap tahapan pembangunan akan diperlakukan sebagai kegiatan terpisah.
Perhitungan PPN Kegiatan Membangun Sendiri
PPN yang dikenakan atas kegiatan membangun sendiri dihitung berdasarkan besaran tertentu yang merupakan hasil dari perkalian 20% dengan tarif PPN yang berlaku, yakni 11% (saat ini) dan 12% (mulai 1 Januari 2025). Dasar pengenaan pajak didasarkan pada jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membangun, kecuali biaya perolehan tanah.
Misalnya, jika seseorang membangun rumah dengan biaya Rp500 juta, maka dasar pengenaan PPN-nya adalah 20% dari total biaya tersebut, yaitu Rp100 juta. Jika tarif PPN saat itu 11%, maka PPN yang harus dibayar adalah 11% dari Rp100 juta, yaitu Rp11 juta. Setelah tahun 2025, ketika tarif PPN menjadi 12%, maka nilai PPN yang harus dibayar akan menjadi Rp12 juta.
Saat dan Tempat Terutangnya PPN
PPN atas kegiatan membangun sendiri terutang sejak bangunan mulai dibangun hingga selesai. PPN ini wajib disetor ke kas negara paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Tempat terutangnya PPN adalah di lokasi bangunan tersebut berdiri.
Baca juga: Kewajiban dan Tata Cara Pelaporan PPN KMS Untuk PKP dan Non-PKP
Pengecualian PPN
Terdapat pengecualian dalam beberapa kasus, misalnya jika orang yang membangun rumah sendiri bisa memberikan bukti bahwa pajak sudah dibayarkan oleh pihak lain yang mungkin terlibat dalam pembangunan, seperti kontraktor atau pekerja bangunan.
Kewajiban Pelaporan dan Sanksi
Pelaku kegiatan membangun sendiri, baik individu maupun badan, wajib melaporkan pembayaran PPN tersebut. Jika tidak melapor atau melakukan pembayaran dengan benar, Direktorat Jenderal Pajak berwenang memberikan peringatan tertulis dan melakukan tindakan lebih lanjut.
Dengan meningkatnya tarif PPN menjadi 12% pada tahun 2025, penting bagi masyarakat untuk memahami aturan terkait PPN atas kegiatan membangun sendiri yang diatur dalam PMK No. 61/PMK.03/2022. PPN ini tidak hanya dikenakan pada bangunan komersial, tetapi juga pada bangunan pribadi dengan luas tertentu. Oleh karena itu, siapapun yang berencana membangun rumah atau bangunan lain sendiri perlu memperhatikan aturan ini agar tidak terkena sanksi pajak di kemudian hari.
