Saat berurusan dengan transaksi properti, entah itu membeli rumah atau tanah, urusan perpajakan sering kali membingungkan. Terlebih lagi, ada dua jenis pajak yang terdengar mirip, yaitu Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Keduanya memang sama-sama berhubungan dengan tanah atau bangunan, namun dasar pengenaan, waktu pembayaran, dan fungsinya berbeda. Secara sederhana, PBB merupakan kewajiban rutin tahunan bagi pemilik properti, sedangkan BPHTB hanya muncul sekali saat ada perolehan hak baru.
Pemahaman yang jelas tentang PBB dan BPHTB sangat penting agar tidak salah perhitungan ketika membeli maupun memiliki properti. Berikut penjelasan lengkapnya:
Aturan Hukum
- PBB diatur dalam Undang-Undang (UU) Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Tarifnya ditetapkan paling tinggi 0,5%.
- BPHTB diatur dalam UU Nomor 20 Tahun 2000 serta UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah. Besaran tarif umumnya 5%, dengan pengaturan teknis melalui peraturan daerah, misalnya Pergub DKI Jakarta No. 117 Tahun 2019.
Perbedaan dari Aspek Objek Pajak
- PBB dikenakan kepada pemilik atau penghuni tanah dan/atau bangunan. Karena itu, sifatnya rutin dibayarkan setiap tahun. Objek pajaknya adalah tanah dan bangunan, sehingga disebut pajak kebendaan.
- BPHTB dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan, baik melalui jual beli, hibah, warisan, atau lelang. Objeknya bukan benda fisik, melainkan hak kepemilikan yang berpindah tangan.
Baca Juga: Mengapa Terjadi Lonjakan Kenaikan PBB-P2 di Berbagai Daerah?
Dasar Pengenaan Pajak
- Dasar Pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Besaran NJOP ditetapkan pemerintah daerah dan bisa berbeda di tiap wilayah. Rumus sederhananya:
PBB = 0,5% x NJKP
dengan NJKP = persentase tertentu dari (NJOP – NJOPTKP).
- Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Rumusnya lebih sederhana:
BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
Subjek dan Skema Pembayaran
- PBB wajib dibayar oleh pemilik tanah atau bangunan setiap tahun. Setelah kepemilikan berpindah, kewajiban PBB otomatis menjadi tanggung jawab pemilik baru.
- BPHTB wajib dibayar oleh pembeli atau penerima hak. Pembayaran dilakukan sekali, saat terjadi perolehan hak baru.
Penyetoran BPHTB dan PPhTB
Selain PBB dan BPHTB, ada juga PPhTB (Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan). Keduanya berbeda subjek:
- BPHTB dibayar oleh pembeli atau penerima hak.
- PPhTB dibayar oleh penjual.
BPHTB biasanya disetor ke pemerintah daerah dengan Surat Setoran Pajak Daerah, sementara PPhTB dibayarkan ke kas negara dan wajib dilunasi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah pembayaran diterima.
Baca Juga: PER-4/PJ/2025: Modernisasi Dokumen PBB, Solusi atau Tantangan?
Cara Menghitung PBB dan BPHTB
1. Cara Menghitung PBB
Komponen yang perlu diperhatikan adalah NJOP, Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), dan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
- Untuk objek seperti pertambangan, perkebunan, atau kehutanan, NJKP ditetapkan sebesar 40%.
- Untuk objek pedesaan dan perkotaan, 40% jika nilai lebih dari Rp1 miliar dan 20% jika nilai kurang dari Rp1 miliar.
Rumus akhirnya: PBB = 0,5% x NJKP
2. Cara Menghitung BPHTB
Komponen yang dibutuhkan hanya dua, yakni NPOP dan NPOPTKP. Perhitungannya:
BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
Contohnya, jika harga rumah Rp800 juta dan NPOPTKP Rp60 juta, maka:
BPHTB = 5% x (Rp800.000.000 – Rp60.000.000) = Rp37 juta
Ringkasan Perbedaan
|
Aspek |
PBB |
BPHTB |
|
Dasar hukum |
UU No. 12/1994 | UU No. 20/2000 & UU No. 1/2022 |
|
Objek |
Tanah/bangunan | Perolehan hak atas tanah/bangunan |
|
Subjek |
Pemilik properti | Pembeli/penerima hak |
|
Waktu bayar |
Rutin setiap tahun | Sekali, saat perolehan hak |
|
Tarif |
Maksimal 0,5% (berdasarkan NJOP) | 5% (dari NPOP – NPOPTKP) |
|
Penyetoran |
Oleh pemilik | Oleh pembeli (BPHTB) dan penjual (PPhTB) |
Kesimpulan
PBB dan BPHTB sama-sama penting dalam transaksi properti, namun perannya berbeda. PBB merupakan kewajiban rutin tahunan bagi pemilik properti, sedangkan BPHTB hanya muncul sekali, saat terjadi peralihan hak.
Dengan memahami perbedaan ini, Anda dapat merencanakan biaya transaksi properti secara lebih matang, menghindari kesalahan administrasi, sekaligus memastikan proses jual beli berjalan lancar sesuai aturan.
