Mengapa Terjadi Lonjakan Kenaikan PBB-P2 di Berbagai Daerah?

Sejumlah daerah menaikkan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) secara signifikan untuk mendongkrak Pendapatan Asli Daerah (PAD). Penyesuaian yang tertunda bertahun-tahun, lonjakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) berbasis appraisal yang dinilai tidak akurat, dan ruang kebijakan baru di Undang-Undang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah (UU HKPD) menjadi kombinasi pendorong. Kenaikan mendadak memicu protes warga, seperti di Pati, Jombang, dan Cirebon. Artikel ini mengulas latar kebijakan, faktor pendorong, dampak, serta opsi solusi kebijakan yang lebih berimbang agar penerimaan daerah meningkat tanpa membebani masyarakat.

Mengapa PBB-P2 Naik Drastis di Sejumlah Daerah?

Berikut faktor-faktor utama yang menjelaskan mengapa penyesuaian terasa melonjak tajam di lapangan.

Penyesuaian tertunda: Tarif dan basis pajak tak diperbarui bertahun-tahun. Saat penyesuaian dilakukan sekaligus, lonjakannya terlihat ekstrem.
Appraisal NJOP dipersoalkan: Penilaian harga pasar oleh tim appraisal dinilai sebagian warga tidak akurat sehingga menimbulkan gap antara tagihan dan kemampuan bayar.
Dorongan PAD jangka pendek: Kenaikan pajak dianggap jalur tercepat meningkatkan penerimaan, ketimbang inovasi pendapatan lain yang butuh waktu.
Ruang kebijakan UU HKPD: Batas maksimum tarif yang lebih tinggi memberi fleksibilitas, tetapi tanpa desain transisi yang baik, dampaknya terasa berat.

Suara dan Sikap Para Pemangku Kepentingan

Pandangan para pejabat dan legislator membantu memetakan perspektif serta arah korektif kebijakan ke depan, seperti:

Deddy Sitorus (Komisi II DPR, Fraksi PDI Perjuangan) menilai sebagian pemda memilih jalan instan menaikkan pajak untuk mendongkrak PAD. Ia mendorong kehati-hatian dan inovasi pendapatan, sejalan dengan efisiensi belanja yang sedang digalakkan di pusat.
Muhammad Khozin (Komisi II DPR) menekankan lonjakan tarif juga dipicu penundaan penyesuaian bertahun-tahun dan kenaikan NJOP yang penilaiannya dinilai tidak akurat. Ia mengaitkan fenomena ini dengan UU HKPD yang memperlebar ruang tarif hingga 0,5%.
Mardani Ali Sera (Komisi II DPR) mengingatkan agar pemda tidak meniru kebijakan yang menyulitkan warga. Ia mendorong strategi memudahkan investasi, mendukung UMKM, memperkuat BUMD, dan mengoptimalkan pariwisata sebagai sumber PAD.
Mendagri Tito Karnavian menegur Bupati Pati atas penyesuaian PBB hingga 250% dan mempertanyakan kesesuaian kebijakan dengan kemampuan bayar masyarakat. Aturan tersebut kemudian dicabut.

Baca Juga: Lembaga Internasional Kini Bebas dari Pajak Bumi dan Bangunan di Indonesia

Daftar Daerah dengan Kenaikan PBB-P2 secara Drastis

Tabel berikut merangkum wilayah dan besaran kenaikan drastis PBB-P2 pada beberapa daerah di Indonesia.

Daerah	Perubahan/Kebijakan	Perkiraan Kenaikan	Keterangan
Kabupaten Pati (Jawa Tengah)	Penyesuaian PBB-P2, dicabut setelah evaluasi	hingga 250%	Dibatalkan usai protes warga; ada teguran Mendagri
Kabupaten Jombang (Jawa Timur)	Penyesuaian PBB-P2 pada sejumlah objek	hingga 1.202%	Laporan kenaikan sangat tinggi di sebagian objek
Kota/Kabupaten Cirebon (Jawa Barat)	Lonjakan tagihan pada sejumlah objek	hingga 1.000%	Disebut naik sejak tahun lalu; contoh Rp6,2 jt → Rp65 jt
Kabupaten Bone (Sulawesi Selatan)	Penyesuaian berbasis Zona Nilai Tanah (ZNT) BPN	hingga 300%	Imbas pembaruan ZNT dari Badan Pertanahan Nasional
Kota Semarang (Jawa Tengah)	Penyesuaian PBB-P2	hingga 441%	Besaran bervariasi menurut klasifikasi objek pajak

Dampak Ekonomi dan Sosial

Kenaikan mendadak membawa konsekuensi nyata pada rumah tangga, pelaku usaha, hingga iklim investasi, seperti:

Daya beli & konsumsi: lonjakan PBB-P2 mengurangi ruang konsumsi rumah tangga, terutama kelas menengah-bawah dan pensiunan pemilik rumah.
Likuiditas UMKM: pelaku usaha yang menggunakan rumah/tanah sebagai jaminan atau lokasi usaha berpotensi menunda ekspansi.
Kepatuhan pajak: kenaikan mendadak dapat menurunkan kepatuhan sukarela dan meningkatkan sengketa/keberatan.
Sentimen investasi: ketidakpastian kebijakan berpotensi menahan investor, khususnya sektor properti dan pariwisata.

Prinsip Desain Kebijakan yang Disarankan

Agar penyesuaian lebih adil dan berkelanjutan, prinsip-prinsip berikut sebaiknya menjadi rambu desain kebijakan.

Transisi bertahap & simulasi dampak: lakukan penyesuaian multi-tahun dengan batas kenaikan tahunan (cap) dan uji kemampuan bayar.
Perbaikan appraisal NJOP: gunakan data pasar multi-sumber, audit metodologi, dan kanal koreksi NJOP yang mudah diakses warga.
Segmentasi & perlindungan kelompok rentan: terapkan keringanan/insentif bagi rumah pertama, pensiunan, veteran, dan UMKM.
Kebijakan diferensial: bedakan tarif atau pengurangan untuk lahan produktif vs lahan idle/spekulatif guna mendorong pemanfaatan aset.
Transparansi & komunikasi publik: rilis kalkulator PBB daring, panduan banding, dan rincian perubahan per kecamatan/kelurahan.
Pengawasan & evaluasi: bentuk task force lintas OPD untuk memonitor dampak, keluhan, dan perbaikan kebijakan triwulanan.

Alternatif Penguatan PAD Selain Menaikkan PBB-P2

Pemda memiliki beragam opsi pendapatan yang tidak langsung menekan kemampuan bayar warga untuk penguatan Pendapatan Asli Daerah (PAD) melalui pajak daerah, antara lain:

Optimasi BUMD: tata kelola profesional, model bisnis berorientasi laba sehat, dan pengembangan layanan digital.
Kemudahan investasi: satu pintu perizinan, pemangkasan SLA, dan insentif non-fiskal untuk sektor prioritas.
Pengembangan pariwisata: paket event, ekonomi kreatif, dan penataan destinasi sebagai quick wins penerimaan.
Intensifikasi pajak/ retribusi non-distortif: perbaikan basis data wajib pajak, penertiban kebocoran, dan digitalisasi penagihan.
Kemitraan dengan swasta (PPP): proyek infrastruktur dan layanan publik yang menciptakan multiplier tanpa membebani APBD jangka pendek.

Baca Juga: Cara Setor Pajak Sewa Bangunan/Tanah di Coretax DJP Terbaru

Apa yang Bisa Dilakukan Warga?

Warga memiliki hak atas informasi dan perlindungan; langkah-langkah praktis ini dapat segera ditempuh:

Cek SPPT & NJOP: verifikasi data objek pajak; bandingkan dengan harga pasar wajar.
Gunakan hak keberatan: ajukan keberatan atau permohonan keringanan sesuai prosedur daerah.
Manfaatkan skema cicilan: tanyakan opsi angsuran atau pengurangan bagi kelompok rentan.
Dokumentasikan bukti: simpan dokumen appraisal independen, bukti penghasilan, dan data pembanding untuk mendukung permohonan.

Tanya Jawab (FAQ)

Q: Mengapa kenaikan terasa sangat tinggi?
A: Karena penyesuaian tertunda bertahun-tahun dan revaluasi NJOP yang dapat melonjak saat disesuaikan dengan harga pasar terkini.
Q: Apakah kebijakan bisa ditinjau ulang?
A: Ya. Seperti di Pati, kebijakan dapat dicabut/diubah setelah evaluasi dampak dan dialog publik.
Q: Bagaimana memprotes NJOP yang dianggap tidak akurat?
A: Gunakan mekanisme keberatan di daerah, lampirkan data pembanding harga pasar dari sumber kredibel atau appraisal independen.