Dalam praktik jual beli rumah dari developer, pembeli sering mempertanyakan apakah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas transaksi tersebut sudah dipungut dan dilaporkan oleh pihak developer.
Pertanyaan ini wajar, mengingat pembeli memang tidak memiliki akses langsung ke sistem pelaporan pajak. Untuk memahaminya, penting melihat ketentuan yang diatur dalam PER-11/PJ/2025.
Pastikan Status Developer sebagai Pengusaha Kena Pajak
Langkah pertama yang perlu dipastikan adalah status developer perumahan. Apabila developer dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka seluruh kewajiban PPN melekat pada pihak developer.
PER-11/PJ/2025 mendefinisikan PKP sebagai pengusaha yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak yang dikenakan PPN. Dalam konteks perumahan, penyerahan rumah dari developer kepada pembeli termasuk kategori penyerahan Barang Kena Pajak, sepanjang tidak dikecualikan oleh ketentuan lain.
Baca Juga: Pemerintah Perpanjang Insentif PPN DTP untuk Pembelian Properti hingga 2027
Kewajiban Developer PKP dalam Pemungutan PPN
Jika developer merupakan PKP, maka ada beberapa kewajiban yang harus dipenuhi, yaitu:
- Memungut PPN yang terutang dari pembeli rumah;
- Membuat Faktur Pajak sebagai bukti pemungutan PPN;
- Menyimpan dan mengadministrasikan dokumen pajak sesuai ketentuan.
PER-11/PJ/2025 menegaskan bahwa Faktur Pajak merupakan bukti pungutan pajak yang dibuat oleh PKP atas penyerahan Barang Kena Pajak atau Jasa Kena Pajak.
Pelaporan PPN Melalui SPT Masa PPN
Selain memungut dan membuat Faktur Pajak, developer sebagai PKP juga wajib melaporkan PPN tersebut dalam Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPN.
Sesuai ketentuan dalam PER-11/PJ/2025, SPT Masa PPN digunakan oleh PKP untuk melaporkan dan mempertanggungjawabkan penghitungan PPN dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) yang sebenarnya terutang, termasuk:
- Pengkreditan Pajak Masukan terhadap Pajak Keluaran; dan
- Pembayaran atau pelunasan PPN yang dilakukan sendiri oleh PKP dan/atau melalui Pihak Lain dalam satu Masa Pajak.
Artinya, kewajiban pelaporan PPN sepenuhnya berada di tangan developer sebagai PKP, bukan pada pembeli rumah.
Baca Juga: Muncul Peringatan saat Lapor SPT Masa PPN di Coretax, Apa Arti dan Solusinya?
Bisakah Pembeli Mengecek Langsung Pelaporan PPN Developer?
Dalam praktiknya, pembeli tidak bisa mengecek langsung SPT Masa PPN developer melalui sistem DJP. Akses ke Portal Wajib Pajak dan pelaporan SPT hanya dimiliki oleh PKP yang bersangkutan.
Oleh karena itu, satu-satunya cara yang dapat dilakukan pembeli adalah melalui jalur administratif non-sistem.
Langkah yang Bisa Dilakukan Pembeli Rumah
Untuk memastikan apakah PPN sudah dipungut dan dilaporkan oleh developer, pembeli dapat melakukan beberapa langkah berikut:
- Meminta salinan Faktur Pajak atas pembelian rumah. Faktur Pajak menjadi bukti konkret bahwa developer telah memungut PPN sesuai ketentuan.
- Melakukan konfirmasi langsung kepada developer. Pembeli dapat menanyakan apakah PPN atas transaksi tersebut telah dilaporkan dalam SPT Masa PPN sesuai ketentuan PER-11/PJ/2025.
Langkah ini sejalan dengan mekanisme pertanggungjawaban PPN yang diatur dalam peraturan perpajakan, di mana transparansi administrasi menjadi tanggung jawab PKP.
