Membangun rumah sendiri termasuk dalam kategori Kegiatan Membangun Sendiri (KMS). KMS merupakan kegiatan membangun bangunan baik untuk digunakan sendiri maupun digunakan pihak lainnya yang dilakukan orang pribadi atau badan yang tidak dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan.
Jadi membangun rumah sendiri termasuk dalam pengenaan PPN atas KMS, berbeda dengan usaha seperti jasa konstruksi yang kegiatan usahanya membangun bangunan, sehingga tidak dikenakan PPN KMS.
Kriteria Pengenaan PPN KMS
Perhitungan PPN KMS berbeda dengan perhitungan PPN pada umumnya. Tidak semua KMS dikenakan PPN. Adapun, kriteria pengenaan PPN atas KMS berdasarkan Pasal 2 ayat (4) yaitu:
- Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, batu bata, dan/atau baja
- Diperuntukkan bagi tempat tinggal maupun tempat usaha
- Luas keseluruhan bangunan paling sedikit 200m2.
Jika Wajib Pajak membangun rumah, baik sebagai tempat tinggal sendiri, untuk disewakan, ataupun untuk dijadikan tempat kos dengan luas yang setara atau melebihi 200m2, maka atas pembangunan rumah tersebut wajib membayarkan PPN KMS.
Selain itu, KMS yang dimaksud dalam peraturan tersebut dapat dilakukan pada pembangunan yang secara sekaligus dalam sebuah jangka waktu tertentu ataupun pada pembangunan yang secara bertahap sebagai satu kesatuan kegiatan, selama tidak melampaui tenggat waktu antara tahapan pembangunannya tidak melebihi 2 tahun. Akan tetapi, jika tahapan membangun melebihi jangka waktu 2 tahun, kegiatan tersebut termasuk dalam kategori membangun bangunan yang terpisah, sepanjang kegiatan tersebut memenuhi ketentuan.
Baca juga KP2KP Tilamuta Minta UMKM Lapor Pajak Dari Rumah
Tarif PPN KMS
Pemerintah melalui Kementerian Keuangan melakukan penyesuaian tarif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS). Tarif PPN KMS kini mengalami sedikit kenaikan dari tarif sebelumnya. Perubahan ini didasari pada peraturan PMK No.61/PMK.03/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS). PMK ini mulai berlaku pada 1 April 2022. Tarif yang kini berlaku yaitu sebesar 2,2% dari tarif sebelumnya yang hanya sebesar 2%.
Tarif efektif sebesar 2,2% ini diatur dalam Pasal 3 ayat 2 PMK 61/2022. Dimana tarif ini diperoleh dari 20% dari tarif PPN yang diatur pada UU HPP, yaitu 11%. Maka 20% dari 11% akan memperoleh tarif PPN KMS sebesar 2,2%. Adapun, Dasar Pengenaan Pajak (DPP) atas PPN KMS merupakan seluruh biaya pembangunan bangunan sampai dengan pembangunan selesai, tetapi tidak termasuk biaya perolehan tanah.
Pengkreditan PPN KMS
PPN KMS yang telah dibayarkan dapat dikreditkan, sepanjang hal tersebut memenuhi ketentuan pengkreditan pajak masukan dan pengisian Surat Setoran Pajak (SSP). Orang pribadi ataupun badan yang melakukan KMS wajib untuk melaporkan pembayaran PPN.
Untuk orang pribadi dan badan yang merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP) wajib melaporkan penyetoran PPN ke dalam Surat Pemberitahuan Masa (SPM) PPN Ke kantor pelayanan pajak terdaftar. Sementara itu, untuk orang pribadi dan badan yang bukan merupakan PKP, akan dianggap telah melaporkan pembayaran PPN jika telah melakukan penyetoran PPN.
Baca juga Berakhir September 2022, DJP Evaluasi Insentif PPN DTP Rumah
Contoh Perhitungan PPN KMS
- Contoh 1
Pada Desember 2022, Tuan Cahya membangun sendiri sebuah rumah ntuk tempat tinggal pribadinya. Pembangunan dilakukan sekaligus dengan luas keseluruhan 150m2. Biaya yang dikeluarkan hingga bangunan tersebut selesai dibuat yaitu pembelian bahan baku untuk bangunan keseluruhan sebesar Rp 150.000.000, serta biaya upah pekerja sebesar Rp 40.000.000.
Atas kegiatan membangun tersebut tidak dikenakan PPN KMS, karena tidak memenuhi kriteria pengenaan PPN KMS yaitu luas bangunan kurang dari 200m2. Jadi Tuan Cahya tidak perlu memperhitungkan dan membayar PPN KMS.
- Contoh 2
Pada September 2022, Tuan Arya membangun sendiri sebuah rumah untuk tempat tinggal pribadinya. Pembangunan dilakukan sekaligus dengan luas keseluruhan 200m2. Biaya yang dikeluarkan hingga bangunan tersebut selesai dibuat yaitu pembelian tanah sebesar Rp 250.000.000, pembelian bahan baku untuk bangunan keseluruhan sebesar Rp 200.000.000, serta biaya upah pekerja sebesar Rp 80.000.000.
Atas kegiatan pembangunan tersebut tergolong sebagai KMS dan telah memenuhi kriteria pengenaan PPN KMS. Maka selanjutnya perlu dilakukan perhitungan PPN KMS terutang, dimana biaya perolehan tanah tidak termasuk dalam perhitungan, sebab bukan termasuk dalam DPP dalam menghitung PPN KMS.
PPN KMS Terutang = 2,2% × (Rp 200.000.000 + Rp 80.000.000)
= 2,2% × Rp 280.000.000
= Rp 6.160.000
Jadi nilai PPN KMS yang terutang oleh Tuan Arya adalah sebesar Rp 6.160.000.
