Syarat dan Cara Mendapatkan Insentif PPN Rumah 2025

Pemerintah kembali memberikan insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun (rusun) pada tahun 2025. Kebijakan ini tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 13 Tahun 2025, yang merupakan kelanjutan dari program insentif PPN rumah yang telah dilaksanakan pada tahun 2023 dan 2024. Insentif ini bertujuan untuk mendorong daya beli masyarakat di sektor perumahan sekaligus menjaga stabilitas pertumbuhan ekonomi nasional.

Jenis Rumah yang Dapat Insentif PPN Rumah 2025

Sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 2 PMK 13/2025, fasilitas insentif PPN DTP 2025 hanya berlaku untuk dua jenis rumah, yaitu rumah tapak dan satuan rumah susun (rusun).

Rumah tapak didefinisikan sebagai bangunan tempat tinggal, baik berupa rumah tunggal maupun deret, yang dapat terdiri dari satu atau lebih lantai. Jenis ini juga mencakup bangunan yang sebagian digunakan untuk kegiatan komersial, seperti toko atau kantor.

Sementara itu, satuan rumah susun mengacu pada unit hunian yang berada dalam satu gedung bertingkat dan berfungsi sebagai tempat tinggal.

Baca Juga: PMK 11/2025: Perubahan Besar DPP Nilai Lain dan PPN Besaran Tertentu

Syarat dan Ketentuan Mendapatkan Insentif PPN Rumah 2025

Setiap orang pribadi hanya diperbolehkan memanfaatkan fasilitas PPN DTP untuk 1 unit rumah tapak atau 1 satuan rusun. Selain itu, penerima insentif dilarang memindahtangankan rumah atau rusun tersebut dalam jangka waktu satu tahun sejak penyerahan. Agar dapat memanfaatkan insentif PPN rumah 2025, penyerahan rumah tapak atau rusun harus memenuhi sejumlah persyaratan yang diatur dalam PMK 13/2025, antara lain:

1. Harga Jual Maksimal Rp5 Miliar

Rumah tapak atau satuan rusun yang diserahkan harus memiliki harga jual maksimal Rp5 miliar.

2. Rumah Baru dalam Kondisi Siap Huni

Rumah atau rusun yang diserahkan harus merupakan unit baru dan dalam kondisi siap huni.

3. Memiliki Kode Identitas dari Aplikasi PU SIKUMBANG atau BP Tapera

Setiap rumah atau rusun yang memanfaatkan insentif ini harus memiliki kode identitas resmi dari aplikasi SIKUMBANG (https://sikumbang.tapera.go.id/) milik Kementerian Pekerjaan Umum (PU) atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera).

4. Penyerahan Pertama oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP) Penjual

Rumah atau rusun tersebut harus pertama kali diserahkan oleh PKP penjual yang menyelenggarakan pembangunan dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan sebelumnya.

5. Penyerahan Hak Secara Nyata

Penyerahan hak atas rumah atau rusun harus dibuktikan dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) yang dilakukan antara 1 Januari 2025 hingga 31 Desember 2025 yang telah didaftarkan di aplikasi SIKUMBANG atau BP Tapera. Sesuai Pasal 3 ayat (2) PMK 13/2025, BAST untuk mendapatkan insentif PPN rumah DTP 2025 minimal harus berisikan:

Nama dan NPWP PKP penjual
Nama dan NPWP/NIK pembeli
Tanggal serah terima
Kode identitas rumah
Pernyataan bermeterai telah serah terima bangunan
Nomor berita acara serah terima (BAST).

Periode dan Besaran Insentif PPN Rumah 2025

Insentif PPN Rumah 2025 yang ditanggung pemerintah terbagi menjadi dua periode dengan besaran yang berbeda, yaitu:

Periode 1 Januari 2025 – 30 Juni 2025
Insentif PPN DTP rumah yang diberikan adalah sebesar 100% atas PPN yang terutang dari bagian Dasar Pengenaan Pajak (DPP) maksimal Rp2 miliar.
Periode 1 Juli 2025 – 31 Desember 2025
Pada periode kedua, besaran insentif adalah sebesar 50% atas PPN yang terutang dari bagian DPP maksimal Rp2 miliar.

Baca Juga: Gaji Utuh Tanpa Potongan Pajak? Begini Aturan PPh 21 DTP Tahun 2025

Penyebab Tidak Dapat Insentif PPN Rumah 2025

Berdasarkan Pasal 9 PMK 13/2025, terdapat beberapa kondisi yang menyebabkan PPN penyerahan rumah tidak ditanggung pemerintah, yaitu:

Objek Tidak Sesuai Ketentuan
PPN tidak akan ditanggung pemerintah jika objek yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun sesuai syarat dan ketentuan.
Pembayaran Uang Muka/DP Sebelum 1 Januari 2025
Fasilitas insentif PPN rumah 2025 tidak berlaku jika pembayaran uang muka atau cicilan pertama telah dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2025.
Penyerahan di Luar Periode yang Ditentukan
PPN tidak ditanggung pemerintah jika penyerahan rumah dilakukan sebelum 1 Januari 2025 atau setelah 31 Desember 2025.
Kepemilikan Lebih dari Satu Unit
Satu orang pribadi hanya berhak memanfaatkan insentif untuk satu unit rumah tapak atau satu satuan rumah susun. Jika seseorang memiliki lebih dari satu unit, PPN atas unit tambahan tidak akan ditanggung pemerintah.
Pemindahtanganan dalam Satu Tahun
Insentif PPN rumah 2025 tidak akan ditanggung jika rumah tapak atau satuan rumah susun dipindahtangankan dalam jangka waktu satu tahun sejak penyerahan.
Tidak Membuat atau Menggunakan Faktur Pajak Sesuai Ketentuan
Pengusaha Kena Pajak (PKP) wajib membuat faktur pajak sesuai Pasal 8 ayat (1) huruf a dan menggunakan Faktur Pajak sesuai Pasal 8 ayat (2), (3), (4), dan (5) dalam PMK 13/2025. Jika tidak, PPN tidak akan ditanggung pemerintah.
Tidak Mendaftarkan Berita Acara Serah Terima
PKP wajib mendaftarkan Berita Acara Serah Terima (BAST) pada aplikasi SIKUMBANG milik Kementerian PU atau BP Tapera.
Tidak Melaporkan Laporan Realisasi
PKP harus melaporkan laporan realisasi PPN DTP sesuai Pasal 8 ayat (1) huruf b. Jika laporan ini tidak disampaikan, PPN tidak akan ditanggung pemerintah.

Ilustrasi Perhitungan Insentif PPN Rumah 2025

Ilustrasi I

Ibu Ratna membeli sebuah rumah tapak dengan kode identitas JKT1234562025T005B9 seharga Rp2.000.000.000,00 dari developer PT Maju Jaya. Pembayaran dilakukan secara cash bertahap dalam 4 kali cicilan, masing-masing sebesar Rp500.000.000,00 yang dibayarkan pada bulan Januari, Februari, Maret, dan April 2025.

Rumah tersebut selesai dibangun pada Mei 2025, dan pada bulan yang sama, dilakukan penandatanganan akta jual beli serta serah terima rumah yang dibuktikan dengan berita acara serah terima.

Ketentuan Insentif Pajak:

Insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) sebesar 100% diberikan untuk pembayaran bulan Januari hingga April 2025 karena serah terima dilakukan pada Mei 2025.
PT Maju Jaya menerbitkan dua Faktur Pajak setiap kali pembayaran, masing-masing dengan kode faktur 07:

Faktur pertama: 50% dari Rp500.000.000,00 → PPN 12% ditanggung Pemerintah.
Faktur kedua: 50% dari Rp500.000.000,00 → PPN 12% ditanggung Pemerintah.

Faktur Pajak mencantumkan kode identitas rumah dan keterangan PPN DITANGGUNG PEMERINTAH.
PT Maju Jaya harus melaporkan berita acara serah terima tersebut ke kementerian terkait paling lambat 30 Juni 2025.

Ilustrasi II

Bapak Dani membeli sebuah rumah toko dari developer PT Sejahtera Sentosa dengan kode identitas BDG9090802025T007C4 seharga Rp1.200.000.000,00 pada bulan September 2024. Pembayaran dilakukan secara cash bertahap dalam 12 kali cicilan, mulai dari September 2024 hingga Agustus 2025.

Pada bulan Agustus 2025, perjanjian jual beli dinyatakan lunas, dan dilakukan serah terima rumah toko yang dibuktikan dengan berita acara serah terima.