Salah satu jenis pajak penghasilan adalah pajak penghasilan pasal 4 ayat (2) atau yang sering dikenal dengan istilah PPh final. Sebelum kita melangkah membahas PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, kita perlu memahami terlebih dahulu mengenai PPh Final.

Pajak penghasilan yang final merupakan pajak yang dikenakan dasar pengenaan pajak (DPP) dan tarif pajak tertentu atas penghasilan yang diperoleh oleh subjek pajak selama tahun berjalan, pembayaran PPh langsung disetorkan secara utuh yakni ketika menerima penghasilan dianggap wajib pajak telah melunasi kewajiban perpajakannya.

Berdasarkan UU PPh  pada pasal 4 ayat (2) huruf d, jenis penghasilan yang tergolong ke dalam kategori jenis pajak ini adalah penghasilan yang diperoleh dari kegiatan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (PHTB). Berapa tarif dan cara hitungnya? Mari, kita simak lebih lanjut pada pembahasan berikut ini!

Subjek dan Objek Pajak PHTB

Subjek Pajak  

  • Orang Pribadi
    Orang pribadi sebagai subjek pajak yang dimaksud dapat bertempat tinggal maupun berada di Indonesia ataupun di luar Indonesia yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunannya.
  • Badan
    Badan merupakan sekumpulan orang dan/atau modal yang merupakan kesatuan yang melakukan usaha maupun yang tidak melakukan usaha dalam hal ini yang melakukan kegiatan atau usaha pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Objek Pajak  

  • Mengacu pada Pasal 1 ayat (2) dalam PP 34/2016 jo Pasal 1 ayat (4) PMK No.216 Tahun 2016 objek pajak atas Pengalihan dapat  melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak yang bersangkutan
  • Objek pajak atas pengalihan juga dapat berupa penghasilan dari perjanjian pengikatan jual-beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya yang diterima oleh pihak penjual yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) ketika pertama kali ditandatangani.

Tarif Pajak atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (PHTB) 

Dalam menentukan besarnya pajak penghasilan yang terutang, tentu dicari dengan cara mengalikan dasar pengenaan pajak (DPP) dengan tarifnya. Besaran tarif pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berbeda-beda berdasarkan jenis kegiatannya. Nantinya, tarif ini dikalikan dengan jumlah bruto nilai pengalihan atau dasar pengenaan pajaknya. Uraian tarif PHTB yakni sebagai berikut:

No.

Jenis Kegiatan PHTB

Tarif PPh
1 Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan biasa yang berupa pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

2,5%
2 Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

1%
3 Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah yang dapat berupa Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah dalam hal pembangunan untuk kepentingan umum

0%

Baca juga: Apa yang Dimaksud Dengan SPT Induk?

Tak hanya besaran tarif, nilai yang juga menjadi dasar perhitungan pengalihan hak atas tanah dan bangunan ditentukan berbeda-beda, tergantung pada jenis kegiatan atau transaksi yang menjadi dasar PHTB terseut.  Adapun, nilai yang dimaksud menjadi dasar perhitungan PHTB adalah sebagai berikut:

  • Pengalihan hak kepada pemerintah  
    Atas transaksi tersebut nilai yang digunakan adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang.
  • Pengalihan sesuai dengan peraturan lelang (Venda Regklement Staatsblad No. 189 Tahun 1998 yang beserta perubahannya) 
    Atas transaksi tersebut nilai yang digunakan adalah nilai menurut risalah lelang.
  • Pengalihan yang dilaksanakan melalui jual beli dengan adanya hubungan istimewa, selain pengalihan pada poin 1 dan 2  
    Atas transaksi tersebut nilai pengalihan yang digunakan adalah nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh.
  • Pengalihan yang dilaksanakan melalui kegiatan jual beli, namun tidak ada hubungan istimewa, selain pengalihan seperti yang tertera pada poin 1 dan 2 
    Atas transaksi tersebut nilai pengalihan yang digunakan adalah nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh.
  • Pengalihan yang dilaksanakan melalui kegiatan tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, waris, hibah maupun cara lain yang telah disepakati oleh pihak terkait 
    Atas transaksi tersebut nilai pengalihan yang digunakan adalah nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan pada harga pasar.

Selanjutnya, sesuai dengan Pasal 3 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 34 tahun 2016 menjelaskan bahwa orang pribadi atau badan yang memperoleh maupun menerima penghasilan dari kegiatan PHTB secara wajib menyetorkan sendiri PPh yang terutang.

Penyetoran PPh final tersebut dilakukan ke bank/ pos persepsi sebelum ditandatangani akta, kesepakatan, keputusan atau risalah lelang atas kegiatan PHTB oleh pejabat berwenang. Namun, apabila transaksi PHTB dilakukan dengan pemerintah, maka atas penghasilan tersebut akan dipotong PPh final oleh bendaharawan pemerintah ataupun pejabat yang melakukan pembayaran.

Baca juga: Apa Itu Pajak Kegiatan Membangun Sendiri?

Waktu Terutangnya PPh Final PHTB 

Pajak penghasilan final dihitung sesui dengan jumlah setiap pembayaran, baik itu uang muka, bunga, pungutan, serta pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli terkait dengan kegiatan pengalihan tersebut. PPh final yang terutang wajib disetorkan oleh wajib pajak yang bersangkutan ke kas negara paing lambat pada tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran.

Pihak yang Dikeculikan Dari PPh Final atas PHTB 

Berikut ini beberapa pihak yang dikecualikan atas PPh Final terkait pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan:

  • Orang pribadi yang berpenghasilan dibawah penghasilan tidak kena pajak (PTKP) serta melakukan pengalihan dengan nilai bruto kurang dari Rp60.000.000
  • Orang pribadi yang melakukan pengalihan dengan cara hibah yang diberikan kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus atau sederajat, badan pendidikan, badan keagamaan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan UMKM. Hibah tersebut bisa dilakukan selama tidak ada hubungan dengan usaha atau pengusahaan antara pihak yang bersangkutan
  • Badan yang melakukan PHTB dengan cara hibah kepada badan keagaamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan UMKM. Hibah tersebut bisa dilakukan selama tidak ada hubungan dengan usaha atau pengusahaan antara pihak yang bersangkutan
  • Pengalihan, karena kegiatan waris
  • Badan yang melakukan pengalihan dengan tujuan penggabungan, pelebaran maupun pemekaran usaha yang menggunakan nilai buku.
  • Orang pribadi/badan yang melakukan pengalihan dengan tujuan melaksanakan penjanjian bangun guna serah atau pemanfaatan barang milik negara yang tentunya berupa tanah/bangunan.

Contoh Simulasi Perhitungan PPh Final atas Kegiatan PHTB

Pada 17 Juli 2020, Rama membeli 1 unit rumah dari developer PT Bangun Jaya seharga Rp750.000.000 secara tunai. Namun, penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) antara pihak PT Bangun Jaya dengan Rama belum ada dilakukan.  Hal tersebut dikarenakan sertifikat rumah masih dalam proses pemecahan, sehingga dilakukan terlebih dahulu dengan perjanjian pengikatan jual beli antara Bnagun Jaya sebagai penjual dan Rama sebagai pembeli. Dalam kasus ini sertifikat rumah tersebut masih atas nama PT Bangun Jaya.

Sebelum dilakukan AJB, Rama menjual rumah tersebut kepada Niko, sehingga akibat transaksi tersebut nama penjual dan pembeli yang tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) rumah tersebut menjadi PT Bangun Jaya sebagai penjual dan Niko sebagai pembeli. Bagaimana perhitungan PPh Pasal 4 ayat (2) atas transaksi pengalihan rumah tersebut?

PPh Pasal 4 ayat (2) = Tarif PHTB x DPP

= 2,5% x Rp750.000.000

= Rp18.750.000

Jadi besarnya PPh final yang terutang atas pengalihan rumah tersebut adalah Rp18.750.000 dan pihak pemotong adalah PT Bangun Jaya.