Dewasa ini semakin banyak Gedung-gedung hingga hunian-hunian yang baru dibangun. Pembangunan yang dilakukan lantaran menjadi salah satu kebutuhan primer yang tidak bisa terlepas dari keberlangsungan hidup manusia, khususnya hunian. Dalam hal ini kegiatan tersebut merupakan bagian dari KMS (Kegiatan Membangun Sendiri).
Dalam dunia perpajakan, kegiatan membangun sendiri merupakan salah hal yang cukup asing ditelinga masyarakat, berbeda dengan PPh (Pajak Penghasilan) yang memang secara umum pajak tersebut dikenakan oleh setiap wajib pajak, baik orang pribadi ataupun badan yang memperoleh pendapatan/penghasilan seperti gaji, imbalan, honorarium, hingga penghasilan sejenis lainnya.
Kegiatan membangun sendiri ini juga telah diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan (KMK) Nomor 595/KMK.04/1994 mengenai Batasan dan Tata Cara Pengenaan PPN atas KMS yang Dilakukan oleh Orang Pribadi atau Badan tidak dalam Lingkungan Perusahaan atau Pekerjaan. Keputusan tersebut telah diberlakukan sejak 1994. Lantas apa sebenarnya yang dimaksud dengan Kegiatan Membangun sendiri? Mari simak informasinya di bawah ini.
Mengenal Apa Itu Kegiatan Membangun Sendiri
Sesuai dengan namanya, kegiatan membangun sendiri dapat diartikan sebagai salah satu kegiatan dalam melakukan pembangunan sendiri yang berhubungan dengan dunia perpajakan. Berdasarkan ketentuan yang diatur dalam Pasal 2 ayat (3) PMK 163/2012, kegiatan membangun sendiri di definisikan sebagai suatu Kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan/aktivitas usaha ataupun pekerjaan oleh orang pribadi maupun badan, yang nanti hasilnya digunakan untuk sendiri ataupun digunakan pihak lain.
Di sisi lain berdasarkan SE-53/PJ/2012 huruf A angka 3 yang termasuk dalam KMS ialah Kegiatan membangun bangunan yang dilakukan melalui kontraktor ataupun pemborong, namun atas dasar kegiatan membangun tersebut tidak dipungut PPN, dan kontraktor ataupun pemborong bukan merupakan PKP (Pengusaha Kena Pajak).
Dari definisi tersebut dapat diketahui bahwa KMS yang tidak menggunakan jasa konstruksi ataupun pemborong yang telah dikukuhkan sebagai PKP, lantaran pihak yang dapat melakukan KMS merupakan jasa konstruksi ataupun pemborong yang belum atau tidak dikukuhkan sebagai PKP yang dalam artian masih dalam skala usaha yang kecil.
Baca juga Apa Perbedaan Wajib Pajak Aktif dan Wajib Pajak Non Efektif?
Dalam kegiatan ini sangat berhubungan dengan PPN (Pajak Pertambahan Nilai). Kendati demikian, tidak semua KMS atas bangunan dikenakan atau terutang PPN. Ketentuan tersebut tertuang dalam Pasal 2 ayat (4) PMK 163/2012, yang mana dalam ketentuan tersebut telah memerinci kriteria bangunan yang menjadi objek PPN atas KMS. Adapun, 3 kriteria yang harus dipenuhi dalam melakukan KMS, antara lain:
- Jasa konstruksi yang dilaksanakan atas konstruksi kayu, beton, baja, hingga pasangan batu bata ataupun bahan sejenis lainnya.
- Diperuntukkan dan/atau dikhususkan bagi hunian atau tempat tinggal dan/atau tempat kegiatan usaha sejenis.
- Luas dari keseluruhan bangunan ataupun hunian yang dibangun atas KSM paling sedikit seluas 200m².
Dasar Hukum Kegiatan Membangun Sendiri
Dalam melakukan KMS terdapat aturan dan ketentuan hukum yang perlu dicermati, yakni antara lain:
- Pasal 16C Undang-Undang PPN
- Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.163/PMK.03/2012.
- Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-23/PJ/2012 s.t.d.d
- Peraturan Direktur Jenderal Pajak No.PER-25/PJ/2012.
- Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak No. SE-53/PJ/2012 s.t.d.d Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak No.SE-22/PJ/2013.
- Pasal 2 ayat (4) PMK 163/2012
Jenis Pajak Membangun Sendiri
Jenis pajak atau yang menjadi objek pajak dalam kegiatan membangun sendiri merupakan kegiatan yang dilakukan atas aktivitas membangun. Dengan kata lain pajak dari kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN (yang termasuk dalam objek PPN) dengan tarif yang telah ditentukan dalam UU PPN yang berlaku, yakni sebesar 11% yang merupakan tarif terbaru atas dilakukannya harmonisasi peraturan perpajakan (UU HPP) yang sudah dilakukan sejak bulan April lalu.
Tarif Atas Kegiatan Membangun Sendiri
Dalam penetapan tarif, terdapat beberapa tarif yang dikenakan berdasarkan KMS yang dilakukan seperti, dikenakan tarif sebesar 2% dari jumlah/total pengeluaran. Selain itu, dikenakan tarif sebesar 11% berdasarkan tarif PPN yang berlaku, tarif PPN ini menjadi pengenaan tarif yang lebih efektif.
Sedangkan, akan dibebankan tarif sebesar 20% apabila berasal dari jumlah/total biaya yang dikeluarkan ataupun yang dibayarkan atas pembangunan Gedung yang tidak termasuk dalam harga perolehan tanah.
Baca juga Insentif Pajak Tahun 2022
KMS Pada Saat Terutang
Dalam hal ini, kegiatan KMS atas PPN saat terungnya dimulai sejak dibangunnya bangunan tersebut hingga proses pembangunan tersebut telah selesai. Kegiatan ini dilakukan secara terkonsep atau bertahap.
Dimana kegiatan tersebut dilakukan secara bertahap dengan jangka waktu yang telah ditentukan, yakni tidak lebih dari 2 (dua) tahun. Bagi tempat terutangnya, kegiatan KMS atas PPN ini bertempat dimana bangunan tersebut berdiri. Oleh karena itu, apabila melakukan KMS, yang menjadi pihak penyelenggara harus membayar pajak sesuai dengan kode dari KKP (Kantor Pelayanan Pajak) dimana bangunan tersebut didirikan.
Aturan PPN KMS Terbaru
Pajak yang dikenakan atas KMS (Kegiatan Membangun Sendiri) sebelumnya telah mengalami perubahan dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 163/PMK.03/2012 mengenai Batasan Dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri. Namun saat ini, pemerintah telah memperbaharui dengan PMK Nomor 61/PMK.03/2022 perihal PPN atas KMS yang sudah diberlakukan sejak 1 April 2022.
Melansir dalam siaran pers yang telah dirilis oleh DJP dengan Nomor SP-24/2022, dimana di dalamnya menyebutkan tujuan atas dilakukannya pembaruan, antara lain:
- Dalam meningkatkan keadilan hingga kepastian hukum dalam pelaksanaan KMS
- Mendorong/mendukung peran serta setiap masyarakat
- Memberikan kemudahan dan penyederhanaan dalam hal administrasi perpajakan atas kegiatan membangun sendiri.
Baca juga Asas Pengenaan Pajak di Indonesia
Contoh Perhitungan Kegiatan Membangun Sendiri
Pada bulan Oktober 2024 Pak Dino memulai untuk membangun hunian pribadinya. Luas dari keseluruhan hunian tersebut sebesar 300 m2. Dalam pembangunan tersebut terdapat biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Pak Dino, mulai dari awal pembangunan hingga selesainya pembangunan tersebut. Berikut rinciannya:
- Harga beli tanah sebesar Rp. 400 juta
- Harga beli bahan baku pembangunan secara keseluruhan sebesar Rp. 250 juta
- Pembayaran upah mandor serta pekerja-pekerja bangunannya sebesar Rp. 100 juta.
Maka, dalam hal ini berapakah PPN yang terutang atas pembangunan rumah Pak Dino tersebut?
Jawab:
Dikarenakan pembangunan terjadi pada bulan Oktober 2024, maka perhitungan akan dilakukan berdasarkan PMK No. 163/ 2012, di mana tarif PPN atas KMS yang terutang adalah:
PPN atas KMS = Tarif x DPP
= 11% x (20% X Total biaya Pembangunan)
= 11% x [20% x (Rp. 250 juta + Rp. 100 juta)]
= 11% x Rp. 70 juta
= Rp. 7,7 juta
Jadi dengan demikian, PPN atas KMS yang terutang oleh Pak Dino ialah sebesar Rp. 7,7 juta.
Kesimpulan
Pada intinya kegiatan membangun sendiri (KMS) merupakan kegiatan yang dilakukan atas membangun sebuah bangunan, yang mana pembangunan tersebut dilakukan tidak didasari adanya kegiatan usaha ataupun pekerjaan, baik oleh orang pribadi ataupun badan, nantinya hasil tersebut digunakan untuk pribadi ataupun digunakan pihak lain.
Kegiatan ini biasanya dilakukan oleh kontraktor ataupun pemborong bangunan yang memang belum dan/atau tidak dikukuhkan sebagai PKP dalam kata lain pihak dalam skala usaha yang kecil.
Sebagai tambahan, adapun Ketentuan lebih lanjut termasuk tata cara penyetoran hingga pelaporan PPN atas KMS yang dapat disimak dalam Pasal 16C UU PPN, PMK 163/2012, PER-23/PJ/2012 s.t.d.d PER–25/PJ/2012, SE-53/PJ/2012 s.t.d.d SE-22/PJ/2013, hingga UU HPP.
