Perpanjangan Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) sebesar 100 persen hingga akhir tahun 2024 masih belum dimanfaatkan secara optimal untuk pemasaran apartemen. Meskipun insentif ini sudah diterapkan sejak tahun 2021, pemasaran apartemen tampaknya belum banyak mendapatkan manfaat dari kebijakan ini. Insentif PPN DTP yang dimaksud ditujukan untuk pasar residensial, baik rumah tapak maupun apartemen yang sudah selesai dibangun, siap huni, dan siap diserahterimakan kepada pembeli.
Menurut Syarifah Syaukat, Senior Research Advisor di Knight Frank Indonesia, sepanjang semester pertama tahun 2024 (Januari-Juni), sebanyak 22.000 unit hunian berhasil terjual melalui skema PPN DTP. Angka ini menunjukkan bahwa insentif ini cukup efektif dalam mendorong transaksi di sektor residensial. Namun, mayoritas pemanfaatan insentif ini masih terfokus pada transaksi rumah tapak, sementara apartemen masih tertinggal.
Penjualan Apartemen Masih Rendah
Pemasaran apartemen, khususnya kondominium, belum banyak memanfaatkan insentif PPN DTP. Data menunjukkan bahwa hanya sekitar 13 persen dari 24.000 unit apartemen yang siap huni namun belum terjual yang menggunakan skema PPN DTP ini. Padahal, sebagian besar apartemen yang dipasarkan sudah memenuhi kriteria untuk mendapatkan insentif tersebut.
Sebelumnya, kebijakan PPN DTP 100 persen berlaku dari Januari hingga Juni 2024, dan pada periode Juli hingga Desember 2024, insentif ini dikurangi menjadi 50 persen. PPN DTP untuk rumah siap huni ini diumumkan pada November 2023 dan kemudian diresmikan melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) pada 12 Februari 2024. Berdasarkan ketentuan dalam PMK tersebut, insentif pajak diberikan untuk pembelian rumah primer dengan harga maksimum Rp 5 miliar, sementara PPN yang ditanggung berlaku untuk rumah dengan harga hingga Rp 2 miliar.
Baca juga: Insentif Beli Rumah Bebas Pajak 100% Resmi Diteruskan hingga Akhir 2024
Profil Pembeli dan Segmentasi Pasar
Mayoritas pembeli apartemen saat ini berasal dari generasi milenial dan generasi Z. Kelompok ini lebih fleksibel dalam menerima budaya menetap di apartemen, yang bisa menjadi peluang untuk memperluas pasar apartemen di Indonesia. Dengan peningkatan penetrasi pasar di segmen ini, pemanfaatan PPN DTP di sektor apartemen diharapkan akan meningkat dibandingkan semester pertama 2024.
Penjualan apartemen baru di Jakarta pada semester pertama 2024 didominasi oleh segmen menengah, dengan kontribusi sekitar 63,5 persen dari total penjualan. Pasar apartemen untuk segmen menengah ini tersebar di area luar pusat bisnis (non-CBD) dengan kisaran harga sekitar Rp 26,3 juta per meter persegi. Pasokan apartemen untuk segmen menengah juga mendominasi, yaitu sekitar 42,2 persen dari total pasokan, sementara segmen menengah-atas menyumbang 20,3 persen dan segmen atas 10,9 persen.
Tantangan Pasar dan Proyeksi Ke Depan
Meski ada peningkatan, proyek-proyek baru untuk segmen menengah atas cenderung mengalami kenaikan harga, dengan rata-rata peningkatan sekitar 0,7 persen dibandingkan semester sebelumnya. Pada awal tahun 2024, sekitar 12 proyek pembangunan apartemen atau kondominium mengalami penundaan, dan pasokan baru pada paruh pertama tahun ini hanya mencapai sekitar 1.000 unit. Diperkirakan hingga akhir tahun 2024, pasokan baru apartemen hanya akan bertambah sekitar 800 unit.
Baca juga: Syarat Penerbitan Faktur Pajak bagi PKP dalam Insentif PPN DTP 2023
Ke depan, hingga tahun 2028, Jakarta diprediksi akan mendapatkan tambahan pasokan apartemen baru sebanyak 14.528 unit atau 6 persen dari total pasokan saat ini. Penjualan apartemen baru (presales) diperkirakan mencapai 7.990 unit. Namun, meskipun perpanjangan PPN DTP 100 persen akan berlaku selama empat bulan ke depan, dampaknya terhadap penjualan apartemen diprediksi tidak akan sebesar dampaknya terhadap penjualan rumah tapak.
Menurut Frank Tumewa, General Manager Knight Frank Indonesia, perpanjangan PPN DTP 100 persen ini masih akan lebih berdampak pada penjualan rumah tapak. Segmen rumah tapak dianggap lebih besar dan sesuai dengan kebutuhan masyarakat, terutama di kalangan kelas menengah. Dengan demikian, perpanjangan insentif ini akan sangat membantu segmen ini dalam memanfaatkan insentif PPN DTP.
Dengan perpanjangan PPN DTP sebesar 100 persen untuk pembelian rumah hingga akhir tahun 2024, diharapkan pasar perumahan, terutama dengan harga di bawah Rp 1 miliar, akan semakin berkembang. Kebijakan ini merupakan salah satu upaya pemerintah untuk mendorong konsumsi dan meningkatkan daya beli kelas menengah. Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Airlangga Hartarto menegaskan bahwa insentif ini merupakan bagian dari upaya pemerintah untuk menggairahkan sektor perumahan dan meningkatkan pertumbuhan ekonomi, dengan harapan besar bahwa kelas menengah dapat memanfaatkan peluang ini untuk memiliki hunian.
