Dalam menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sektor pedesaan dan perkotaan (P2) yang menjadi objek pajak adalah bumi dan bangunan. Bumi memiliki makna setiap permukaan bumi dan yang ada di bawahnya, seperti sawah, ladang, pekarangan dan sejenisnya. Namun, bagaimana dengan sektor perkebunan? Pernahkah kalian mendengar tentang istilah Areal Emplasemen? Pajakku akan memberikan ulasannya dalam artikel berikut.
Pengertian Areal Emplasemen
Areal emplasemen merupakan topik yang kerap kali dibahas di bidang perkebunan, khususnya dalam pajak bumi dan bangunan sektor perkebunan. Areal emplasemen adalah areal yang yang berada di kawasan perkebunan yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan dan/atau pekarangan dan fasilitasnya. Definisi ini sesuai dengan bunyi pasal 1 angka (8) PER-31/PJ/2014 terkait dengan Tata Cara Pengenaan PBB Sektor Perkebunan.
Dasar Hukum
Dasar hukum tentang areal emplasemen terdapat dalam beberapa aturan berikut:
- Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 s.t.d.d Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang PBB
- Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2002 terkait dengan Penetapan Besarnya NJOP untuk penghitungan PBB
- Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 23 Tahun 2014 terkait dengan Penyesuaian Besarnya NJOP TKP PBB
- Peraturan Menteri Keuangan Nomor 186 Tahun 2019 tentang Klasifikasi Objek Pajak & Tata Cara Penetapan NJOP PBB
Objek Pajak PBB Perkebunan
Pada sektor perkebunan cakupan bumi berbeda dengan ketentuan pada sektor lainnya. Bumi pada sektor perkebunan yang dikenakan PBB perkebunan dapat berupa:
1. Areal Produktif
Areal produktif adalah areal yang telah ditanami tanaman perkebunan, meliputi tanah dan tanaman.
2. Areal Belum Produktif
Areal belum produktif adalah areal yang belum ditanami tanaman perkebunan, yang meliputi areal yang belum diolah, sudah diolah namun belum ditanami dan areal pembibitan.
3. Areal Tidak Produktif
Areal tidak produktif adalah areal yang tidak dapat digunakan dalam usaha perkebunan.
4. Areal Pengaman
Areal pengaman adalah areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan perkebunan.
5. Areal Emplasemen
Areal emplasemen adalah areal yang diatasnya dimanfaatkan sebagai bangunan dan fasilitas penunjangnya.
Baca juga: Jakarta Gratiskan PBB 2024, Apa Saja Syaratnya?
Dasar Pengenaan PBB Perkebunan
Seperti yang telah dijabarkan diatas, areal emplasemen termasuk ke dalam objek pajak PBB Perkebunan. Lebih lanjut, diatur dalam Pasal 8 PER-31/PJ/2014, bahwa yang menjadi DPP adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan ketentuan sebagai berikut:
- NJOP adalah hasil penjumlahan dari NJOP Bumi + NJOP Bangunan;
- NJOP Bumi adalah hasil dari Total Luas Areal Objek Pajak x NJOP per Meter Persegi;
- NJOP Bumi per Meter Persegi adalah hasil konversi nilai bumi ke dalam klasifikasi NJOP yang diatur dalam PMK Nomor 186 Tahun 2019 terkait dengan Klasifikasi Objek Pajak dan Tata Cara Penetapan NJOP PBB.
Penentuan Nilai Bumi per Meter Persegi untuk Areal Objek Pajak
Nilai bumi per meter persegi dapat ditentukan sebagai berikut:
Areal Objek Pajak |
Penentuan Nilai Bumi per m2 |
|
1. Areal Emplasemen 2. Areal yang belum diolah (belum produktif) |
Perbandingan harga tanah yang sejenis di sekitarnya |
|
3. Areal Produktif |
Perbandingan harga tanah yang sejenis di sekitarnya + SIT |
|
4. Sudah diolah namun belum ditanami (belum produktif) 5. Areal pembibitan (belum produktif) |
Penyesuaian terhadap nilai bumi per m2 dengan areal yang belum diolah (no.2) |
|
6. Areal Pengaman |
Penyesuaian terhadap nilai bumi per m2 areal produktif |
|
7. Areal Tidak Produktif |
Penyesuaian terhadap nilai bumi per m2 dengan areal belum produktif. |
Ilustrasi Kasus
PT Pala adalah perusahaan perkebunan kelapa sawit dengan sertifikat HGU (Hak Guna Usaha). Dengan jenis tanaman belum menghasilkan (TBM) yaitu TBM1, TBM2, TBM3, Tanaman menghasilkan (TM) yaitu TM1 dan TM2, diketahui pula nilai jual bumi per m2 adalah Rp40.000, lebih jelasnya tersaji dalam tabel berikut:
a. Areal Produktif
|
No |
BIT (Rp,00/m2) |
Nilai Jual Bumi (Rp,00/m2) |
Luas (m2) |
NJOP (Rp,00) |
|
|
a |
b |
c |
d |
|
|
|
|
|
(a x c) + (b x c) |
|
1 |
1.866 |
40.000 |
700.000 |
29.306.200.000 |
|
2 |
2.526 |
40.000 |
2.200.000 |
93.557.200.000 |
|
3 |
3.245 |
40.000 |
3.700.000 |
160.006.500.000 |
|
4 |
3.929 |
40.000 |
4.000.000 |
175.716.000.000 |
|
5 |
3.895 |
40.000 |
5.400.000 |
237.033.000.000 |
|
|
TOTAL |
|
16.000.000 |
695.618.900.000 |
b. Areal Emplasemen
Diketahui pula, PT Pala memiliki bangunan yang dibangun diatas perkebunannya yaitu berupa kantor dengan luas 5.000m2 dan gudang dengan luas 10.000m2. Nilai tanah sejenis di daerah sekitar diketahui masing-masing adalah Rp15.000/m2 dan 10.000m/2.
|
No |
Nama |
Nilai Jual Bumi (Rp,00/m2) |
Luas (m2) |
NJOP (Rp,00) |
|
1 |
Kantor |
25.000 |
5.000 |
125.000.000 |
|
2 |
Gudang |
30.000 |
10.000 |
300.000.000 |
|
|
TOTAL |
|
|
425.000.000 |
c. Areal Belum Produktif
Sementara itu, terdapat pula areal yang belum digunakan dalam usaha, yaitu tanah seluas 250.000 m2 dengan nilai Rp25.000.
NJOP Areal Belum Produktif = Rp25.000 x 250.000 = Rp6.250.000.000
Apabila telah mendapatkan masing-masing NJOP dari areal bumi, langkah selanjutnya adalah menjumlahkan NJOP Bumi dengan NJOP Bangunan kemudian dikurangi dengan NJOP Tidak Kena Pajak hasilnya adalah NJOPTKP. Untuk menghitung PBB dilakukan dengan mengalikan Nilai Jual Kena Pajak dengan tarif. Untuk lebih jelasnya disajikan sebagai berikut:
Karena tidak terdapat data terkait luas bangunan dan nilainya sehingga digunakan asumsi jika NJOP Bangunan adalah Rp250.000.000. dan NJOPTKP di daerah tersebut sebesar Rp12 juta.
NJOP Bumi = 695.618.900.000 + 425.000.000 + Rp6.250.000.000 = Rp 702.293.900.000
NJOP Bangunan Rp250.000.000 +
Rp702.543.900.000
NJOPTKP Rp12.000.000 –
NJOP Dasar Penghitungan PBB Rp702.531.900.000
NJKP (40%) Rp281.012.760.000
PBB Terutang (0,5%) Rp1.405.063.800
Sehingga dari kasus tersebut diketahui PBB perkebunan yang terutang adalah sebesar Rp1.405.063.800.
