Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pungutan dari perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Pungutan ini ditanggung oleh kebelah dua pihak yaitu penjual dan pembeli yang bertanggung jawab untuk membayar pajak yang terkait dengan transaksi rumah.
Mulanya, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan pungutan biaya yang ditagihkan oleh pemerintah pusat, namun setelah diterbitkannya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, maka pada saat ini BPHTB ditagih langsung dari pemerintah kabupaten atau kota.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dikenakan pada pihak individu atau badan tertentu yang ikut terlibat dalam transaksi jual beli rumah atau properti karena mendapatkan hak atas tanah atau bangunan secara hukum.
Ada dua hal lain yang perlu diketahui terkait pajak jual beli rumah, yaitu
- NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) atau harga rata-rata suatu bangunan ditetapkan oleh Kementerian Keuangan.
- NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) atau besaran nilai jual objek yang akan dimasukan ke dalam perhitungan utang pajak.
Baca juga Diskon PBB Diperpanjang Hingga Agustus 2022, Warga Dihimbau Manfaatkan Diskonnya
Perbedaan Bea dan Pajak Pada BPHTB
- Saat melakukan pembelian tanah atau properti menggunakan sertifikat, maka pembeli perlu untuk membayar tarifnya terlebih dahulu sebelum terjadinya transaksi atau pembuat dan penandatangan akta.
- Frekuensi pembayaran bea terutang dapat dilakukan dalam waktu tertentu atau berkali – kali dan tidak terpaku pada waktu.
Persyaratan untuk BPHTB
Persyaratan yang harus dipenuhi saat transaksi jual beli rumah adalah :
- Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB
- Fotokopi KTP dan NPWP
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB) terkait tahun yang bersangkutan
- Fotokopi bukti kepemilikan Tanah
- Fotokopi Surat Tanda Terima Sementara (STTS) atau struk ATM sebagai bukti pembayaran PBB dalam 5 tahun terakhir
Jika tanah atau rumah didapatkan dari hibah atau warisan, maka persyaratannya sebagai berikut :
- Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB
- Fotokopi KTP dan NPWP
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB) terkait tahun yang bersangkutan
- Fotokopi bukti kepemilikan Tanah
- Fotokopi Surat Tanda Terima Sementara (STTS) atau struk ATM sebagai bukti pembayaran PBB dalam 5 tahun terakhir
- Fotokopi surat keterangan akta hibah atau waris
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
Cara Menghitung BPHTB
Rumusnya adalah : Tarif Pajak sebesar 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP)
Karena adanya Undang – undang Nomor 28 Tahun 2009, besaran NPOPTKP dapat bervariasi, tergantung kebijakan setiap wilayah yang menjadi lokasi properti. Pasal 87 ayat 4 menetapkan besaran terendah adalah Rp 60 juta untuk setiap wajib pajak.
Baca juga Tanah dan Rumah Warisan Bebas Pajak, Cek Syaratnya!
Contohnya jika seseorang membeli rumah dengan harga 500 juta rupiah di Jakarta. Berikut contoh perhitungan tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan :
NPOP : Rp 500.000.000
NPOPTKP Jakarta : Rp 80.000.000
5% x (Rp 500.000.000 – Rp 80.000.000)
5% x Rp 420.000.000 = Rp 21.000.000
Jadi, tarif BPHTB yang perlu dibayarkan sebesar 21 juta rupiah.
Kesimpulan yang perlu diketahui untuk cara menghitung BPHTB perlu mengetahui rumus dan besaran NPOPTKP sesuai daerah masing – masing.
Sebelumnya, ketentuan BPHTB telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Namun, BPHTB saat ini mengacu pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU BPHTB terbaru).
Pada Pasal 47 UU BPHTB terbaru menyebutkan bahwa tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5%. Tarif BPHTB di masing-masing kabupaten/kota ditetapkan berdasarkan Peraturan Daerah (Perda).
Mengacu pada Pasal 46, dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak. Adapun, nilai perolehan objek pajak tersebut, antara lain harga transaksi untuk jual beli; nilai pasar untuk tukar menukar, hibah, waris, hibah wasiat, pemasukan pada perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang menyebabkan peralihan, peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang memiliki kekuatan hukum tetap, pemberian hak baru atas tanah di luar pelapasan hak, penggabungan usaha, pemekaran usaha, peleburan usaha, dan hadiah; serta harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang untuk penunjukan pembeli dalam lelang.
