Sinking Fund atau dana cadangan wajib adalah salah satu elemen penting dalam pengelolaan keuangan properti, khususnya untuk apartemen dan rumah susun. Dana ini dikumpulkan dari penghuni dan diperuntukkan bagi kebutuhan perbaikan, pemeliharaan, atau pembaruan fasilitas umum di masa depan. Dengan adanya Sinking Fund, perbaikan besar yang tidak bisa diprediksi dapat ditangani tanpa perlu meminta iuran tambahan mendadak dari penghuni. Namun, selain pengelolaan keuangan yang baik, aspek perpajakan dari Sinking Fund juga perlu diperhatikan. Memahami bagaimana pajak memengaruhi pengelolaan Sinking Fund sangat penting bagi pengelola properti agar tidak menimbulkan masalah perpajakan di kemudian hari.
Pengelolaan Sinking Fund
Pengelolaan Sinking Fund biasanya dilakukan oleh perhimpunan penghuni, seperti Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), yang bertanggung jawab untuk mengumpulkan iuran dari penghuni secara berkala. Dana ini tidak boleh digunakan untuk keperluan operasional sehari-hari, melainkan disimpan dan dipergunakan untuk keperluan besar yang muncul di masa mendatang, seperti penggantian lift, perbaikan taman, atau renovasi lainnya. Pemanfaatan Sinking Fund ini harus dilakukan dengan persetujuan bersama oleh perhimpunan penghuni, agar dana digunakan dengan transparan dan akuntabel.
Meskipun Sinking Fund tampaknya seperti dana yang sederhana, pengelolaannya membutuhkan perhatian khusus, terutama dari segi hukum dan perpajakan. Pengelola apartemen atau rumah susun tidak hanya harus mengatur pemanfaatan Sinking Fund, tetapi juga wajib memastikan bahwa dana tersebut diperlakukan sesuai dengan ketentuan perpajakan yang berlaku di Indonesia.
Aspek Perpajakan Sinking Fund
1. Pengelolaan Sinking Fund
Menurut Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak No. SE-01/PJ.33/1998, Sinking Fund yang dikumpulkan oleh perhimpunan penghuni tidak dianggap sebagai penghasilan yang dikenai pajak hingga dana tersebut digunakan. Artinya, dana ini dianggap sebagai titipan atau simpanan dari penghuni yang sewaktu-waktu bisa digunakan untuk keperluan perbaikan fasilitas bersama. Namun, ketika dana tersebut mulai dipergunakan, terutama untuk membayar pihak ketiga yang memberikan jasa, maka ada aspek perpajakan yang harus diperhatikan, seperti pemotongan Pajak Penghasilan (PPh) atas jasa yang diberikan oleh pihak ketiga tersebut.
Baca juga: Tren Insentif Pajak Properti Indonesia dan Negara Lain di Asia
2. Pajak Penghasilan (PPh)
Salah satu aspek perpajakan yang paling relevan dalam pengelolaan Sinking Fund adalah Pajak Penghasilan (PPh). Jika Sinking Fund diinvestasikan oleh pengelola properti, misalnya dalam bentuk deposito atau instrumen keuangan lainnya, pendapatan yang dihasilkan dari investasi ini, seperti bunga, akan dikenai Pajak Penghasilan. Penghasilan dari investasi tersebut harus dilaporkan sebagai penghasilan yang dikenai PPh dan disetorkan sesuai ketentuan yang berlaku.
Selain itu, apabila Sinking Fund digunakan untuk membayar penyedia jasa perbaikan atau renovasi fasilitas umum, seperti tukang atau kontraktor, maka pengelola wajib melakukan pemotongan PPh Pasal 23 atas jasa yang diterima oleh pihak ketiga tersebut. Apabila pihak ketiga adalah individu, maka PPh Pasal 21 yang harus dipotong dan dilaporkan. Jika pihak ketiga adalah wajib pajak luar negeri, maka PPh Pasal 26 yang berlaku.
Baca juga: Pajak Properti dan Pasar Real Estat Indonesia: Hubungan dan Penerapannya
3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Pada prinsipnya, pengelolaan Sinking Fund oleh perhimpunan penghuni tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Hal ini disebabkan oleh sifat sosial dari kegiatan yang dilakukan perhimpunan penghuni, yang bertujuan untuk kepentingan bersama dan bukan merupakan aktivitas komersial yang menghasilkan laba. Namun, pengecualian bisa terjadi apabila perhimpunan penghuni melakukan kegiatan komersial seperti menyewakan area tertentu, misalnya kios atau ruang parkir kepada pihak ketiga. Dalam kasus ini, perhimpunan penghuni bisa dianggap sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) yang wajib memungut dan menyetorkan PPN atas transaksi sewa tersebut.
Selain itu, jika perhimpunan penghuni mempekerjakan pihak ketiga untuk melakukan perbaikan atau renovasi, jasa yang diberikan pihak ketiga tersebut mungkin dikenakan PPN. Oleh karena itu, penting bagi pengelola untuk memastikan bahwa pihak ketiga yang mereka pekerjakan telah memungut dan menyetorkan PPN sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
4. Kewajiban Pemotongan Pajak
Sebagai badan hukum yang mengelola dana bersama, perhimpunan penghuni juga bertanggung jawab atas pemotongan dan pelaporan berbagai jenis pajak. Misalnya, mereka harus memotong PPh Pasal 21 atas gaji atau upah yang dibayarkan kepada karyawan, seperti petugas keamanan atau kebersihan yang bekerja di lingkungan apartemen atau rumah susun. Selain itu, mereka juga harus memotong PPh Pasal 23 atas jasa yang diberikan oleh pihak ketiga, seperti kontraktor atau penyedia jasa perawatan fasilitas.
Untuk memastikan kepatuhan terhadap peraturan perpajakan, perhimpunan penghuni harus secara rutin melaporkan dan menyetorkan pajak-pajak yang dipotong kepada kantor pajak. Ketidakpatuhan dalam hal ini bisa berakibat pada sanksi administrasi, seperti denda atau bunga keterlambatan pembayaran pajak.
5. Sanksi dan Risiko Perpajakan
Ketidakpatuhan terhadap ketentuan perpajakan terkait pengelolaan Sinking Fund dapat menyebabkan sanksi yang serius. Jika perhimpunan penghuni tidak memotong, menyetorkan, atau melaporkan pajak sesuai dengan ketentuan yang berlaku, mereka dapat dikenakan denda atau bunga keterlambatan. Oleh karena itu, sangat penting bagi pengelola apartemen atau rumah susun untuk selalu berkonsultasi dengan konsultan pajak atau profesional perpajakan lainnya guna memastikan seluruh kewajiban perpajakan telah dipenuhi dengan benar.
