Apakah Anda memiliki ketertarikan untuk menjadi agen properti handal? Dalam beberapa kasus, tentu kesuksesan sebagai agen terpercaya ialah mimpi bagi seluruh orang yang terjun dalam dunia properti.
Tidak hanya kemampuan negosiasi, Anda pun memerlukan pemahaman yang mendalam mengenai tugas, kewajiban, hingga kondisi harga pasar dalam berbagai situasi. Mari kita pahami lebih dalam terkait profesi agen properti dan bagaimanakah kebijakan perpajakannya?
Definisi Agen Properti
Agen properti merupakan istilah lain dari broker atau makelar properti. Agen properti memiliki tugas untuk menjembatani investor atau pembeli dengan penjual. Keberadaan agen properti ini amat membantu bagi para penjual atau pembeli yang ingin menyewa, membeli, dan menjual properti yang diinginkan.
Dalam jual-beli-sewa properti, jasa agen properti ditopang oleh sinergi dukungan lima stakeholder utama, yaitu pemerintah, developer, perbankan, asosiasi, dan masyarakat. Agen properti ini dapat dikelompokkan menjadi dua, yaitu Agen Properti Freelance dan Agen Properti Bersertifikat. Untuk dapat menjadi agen properti yang bersertifikat, Anda dapat bergabung pada sebuah Kantor Broker Properti atau Property Agency.
Dasar Hukum Agen Properti
Peraturan terkait komisi agen sebenarnya memang sudah terjadi sejak lama. Sebelumnya, peraturan tersebut tercantum pada Permendag No:33/M-DAG/PER/8/2008 yang mengalami revisi di tahun 2017.
Dalam peraturan lama, pemerintah perlu mengatur batasan minimal komisi bagi agen properti yaitu 2% dari nilai transaksi. Tidak memerlukan batasan maksimalnya. Namun, untuk pencegahan perilaku semena-mena dari agen properti yang berdampak pada sulitnya penjualan properti, maka pemerintah pun menyempurnakan peraturan tersebut.
Keunggulan Menjadi Agen Properti
Seiring dengan pertumbuhan properti yang terus meningkat di tiap tahunnya, hal ini dapat membuat profesi agen properti banyak diminati. Hal ini tentu saja dikarenakan agen properti yang dianggap sangat menggiurkan. Profesi menjadi agen properti memang sedang dijalani oleh banyak orang, salah satu keunggulannya ialah penghasilannya yang cukup tinggi.
Sebelum membahas lebih lanjut terkait berapa banyak komisi agen properti, mari kita pelajari lebih lanjut keunggulan menjadi agen properti. Berikut keunggulan menjadi agen properti, yaitu profesi ini tidak terikat dengan waktu, profesi dapat dijalankan tanpa memakai modal, dan hasil keuntungan yang didapatkan adil dan tinggi.
Penghasilan Agen Properti
Umumnya agen properti formal atau broker akan mendapatkan komisi atau marketing fee antara 2%-3,5% dari nilai transaksi. Hal ini sesuai pula dengan target penjualan dan waktu yang disepakati. Semakin tinggi nilai properti, maka semakin rendah presentase komisinya pula.
Namun hal ini tidak menutup kemungkinan, dimana komisi agen properti dapat mencapai 5% jika jasanya digunakan mulai dari administrasi, bantuan pemasaran, hingga tahap akad kredit. Bagi persewaan yang bukan jual beli, komisi agen properti ini dapat mencapai hingga 5%.
Tidak jarang pula, komisi agen properti tradisional atau calo akan bergantung pada negosiasi dengan penjual atau pembeli. Terkedang mereka pun tidak meminta dalam bentuk persentase dari nilai transaksi, tetapi mematok nominal tertentu.
Secara normatif, yang berhak untuk memberikan komisi ialah penerima pembayaran atau penjual. Namun, dapat ditanggung bersama antara penjual dan pembeli sesuai dengan kesepakatan.
Ilmu yang Diperlukan Agen Properti
Fungsi agen atau pemasar properti sangat membantu para penjual atau pembeli yang ingin memperoleh properti sesuai keinginan. Beberapa orang mengira bahwa agen properti seperti broker hanyalah menjual properti saja. Padahal, agen properti juga memperhatikan hal lainnya seperti legalitas hukum, regulasi, dan lainnya.
Bekerja sebagai agen properti tidaklah mudah, hal ini dikarenakan membutuhkan penguasaan beberapa pengetahuan dasar tentang properti. Apa sajakah ilmu dasar yang perlu dikuasai apabila menjadi broker properti?
1. Pembiayaan Real Estate atau Sarana Pembiayaan Lainnya
Agen properti terbaik perlu menguasai pengetahuan sehubungan dengan berbagai pembiayaan real estat, seperti Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
2. Investasi Real Estate
Seorang agen properti yang terpercaya tentu harus dapat mengukur keuntungan di masa depan bagi seseorang yang akan berinvestasi properti
3. Penilaian Properti
Hal ini berkaitan dengan ilmu tentang bagaimana menilai harga properti yang masuk akal atau tidak. Contohnya, apakah terlalu tinggi dari harga pasar.
4. Pajak dan Hukum Real Estate
Seorang agen properti perlu menguasai masalah hukum dan pajak serta memahami berbagai jenis sertifikat, hal ini dikarenakan jenis sertifikat dan harganya pun berbeda
5. Ekonomi Properti
Agen properti lebih terpercaya jika dapat mengontrol penawaran dan permintaan. Hal lainnya yang perlu dikontrol seperti kelebihan pasokan atau permintaan tinggi, tetapi produk tidak tersedia
6. Efisien dalam Memanfaatkan Teknologi
Segala rangkaian proses dengan banyaknya properti yang diolah mengharuskan Anda untuk bergerak cepat dan praktis, sehingga agen properti membutuhkan kemampuan lebih dalam melibatkan peran teknologi dalam penjualan.
Empat Hal Yang Perlu Dipahami Oleh Konsumen Properti
Pekerjaan agen properti ialah pelayanan dalam pengelolaan dan penjualan properti. Tidak seluruh konsumen properti memahami detail profesi agen dan pemasar properti. Agen sendiri perlu menjelaskan kepada konsumen properti tentang profesi ini, dikarenakan merupakan bagian dari edukasi konsumen properti. Untuk itu, jika konsumen properti ingin menggunakan jasa agen real estat, maka terdapat beberapa hal yang perlu dijelaskan kepada konsumen properti, sebagai berikut:
1. Kontrak Kerja Sama
Dengan kontrak kerjasama tertulis, maka hak konsumen properti perlu dilindungi oleh agen properti. Konsumen properti perlu mendapatkan jaminan layanan yang menjadi kewajiban agen atau pemasar properti. Satu hal yang perlu ditekankan ialah ruang lingkup tugas agen properti. Kemudian, objek properti yang dikelola seperti alamat, lokasi, ukuran, dan nomor sertifikat.
2. Jenis Kerjasama
Dalam kontrak kerja sama agen properti dikenal beberapa jenis kerja sama, yaitu listing eksklusif, multi agen, dan listing terbuka. Dalam kolaborasi ini, konsumen properti menyerahkan sepenuhnya hak untuk menjual dan memasarkan propertinya kepada agen.
3. Hak dan Kewajiban Kedua Pihak
Setiap konsumen memiliki kebutuhan sendiri yang berbeda-beda, sebaliknya agen properti juga memiliki kemampuan khusus yang berbeda, sehingga diperlukan penjelasan hak dan kewajiban keduanya untuk menyesuaikan kebutuhan konsumen dan agen properti.
4. Komisi Agen Beserta Jumlah dan Metode Pembayaran
Berdasarkan pada Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51 Tahun 2017 mengenai Perusahaan Perantara Perdagangan Properti. Dijelaskan bahwa, agen properti mendapatkan komisi sebesar rentang 2-5 persen dari harga jual.
Perpajakan Agen Properti
Berikut pajak dan biaya administrasi yang dibebankan pada Agen Properti
1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Besaran nilai PBB yang harus dibayar ini ialah 0,5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Pengaturan nilai NJOP ini ditetapkan oleh pemerintah secara periodik. Melalui Surat Pemberitahuan Pajak Terutang atau SPPT, Anda akan menerima informasi mengenai nama wajib pajak, perhitungan, dan nilai PBB. Dalam SPPT juga dijelaskan informasi di bank apa PBB dibayarkan.
Penjual properti wajib melunasi PBB propertinya sebelum melakukan penjualan. Hal ini dikarenakan, pada saat proses Akta Jual Beli (AJB), salah satu syarat yang ditanyakan oleh notaris dan pembeli ialah lampiran bukti pelunasan PBB setidaknya 5 tahun terakhir. Agen Properti cukup membayar hingga tahun terjadinya transaksi jual beli. Setelah terjadi transaksi jual beli, maka kewajiban membayar PBB akan dibebankan pada pembeli properti.
2. Pajak Properti PPh (Pajak Penghasilan) Final
PPh final ialah pajak penghasilan yang sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan bangunan sebagai pajak yang dikenakan dengan tarif dan dasar pengenaan pajak tertentu atas penghasilan yang diterima selama tahun berjalan.
Besarannya ialah PPh 2,5% dari Nilai Peralihan dibagi dengan Nilai Transaksi. Dalam hal ini properti merupakan pelunasan PPh terutang atas penghasilan tersebut.
Contoh: sebuah rumah di Pantai Indah Kapuk tipe 250/200 ditransaksikan dengan harga 2,5 milyar rupiah. Dengan demikian, pemiliknya akan dikenakan PPh final yaitu 2,5% x 2,5 milyar rupiah. Maka, PPh finalnya adalah 62,5 juta rupiah.
3. PPh 21
Agen properti yang bekerja sebagai karyawan tetap dalam perusahaan properti dapat dikenakan PPh 21, sebagai berikut:
- Bagi penghasilan 0-Rp60.000.000 per tahun dikenakan 5%
- Bagi penghasilan Rp60.000.000-Rp250.000.000 per tahun dikenakan 15%
- Bagi penghasilan Rp250.000.000-Rp500.000.000 per tahun dikenakan 25%
- Bagi penghasilan Rp500.000.000-Rp5.000.000.000 per tahun dikenakan 30%
- Bagi penghasilan lebih dari Rp5.000.000.000 per tahun dikenakan 35%.
Agen Properti menghasilkan antara Rp2.365.375 dan Rp5.140.584 per bulannya. Setelah 5 tahun bekerja, Agen Properti menghasilkan Rp10.799.228 hingga Rp27.259.208 per bulannya.
Seperti informasi di atas, seorang Agen Properti yang mendapatkan penghasilan Rp10.799.228 per bulan atau Rp129.590.736 per tahun.
Maka, Agen Properti tersebut akan terkena tarif pajak progresif pada lapisan kedua atau 15% per tahunnya.
